📚 购房百科

根据2026年最新政策，非京籍家庭在京购房，只需要连续缴纳社保或个税满1年即可，不再需要5年。持北京市工作居住证的家庭享受京籍同等待遇。注意：北京买房不直接落户，非京籍买房后户口仍在原籍，孩子上学按四证政策统筹安排。

京籍家庭：五环内已婚家庭限购2套，单身限购1套，多孩家庭可购3套；五环外不限套数。

现在执行"认房又认贷"：北京家庭名下无房、全国范围内没有住房贷款记录，算首套；有1套北京住房，或者有过贷款记录已结清，算二套。

完全不影响。买商铺、40/50年商办公寓，不占用北京住宅购房名额，商贷记录和住宅贷款记录分开计算，以后买70年住宅依然按首套认定。

单位集体户口属于北京正式户口，和普通京籍家庭享受同等待遇，不需要社保，直接按京籍限购规则买房。

商业贷款：首套首付最低15%，二套首付最低20%；公积金贷款首套首付最低15%。

北京公积金贷款：单人最高120万，夫妻双方共同贷款最高240万；首套公积金利率2.6%，比商贷便宜很多。

契税按首套/二套和面积算：首套90平以下1%，90平以上1.5%；二套90平以下1%，90平以上2%；三套及以上统一3%。商铺、商办房不管多大面积，契税统一3%。

满五唯一（房产证满5年+卖方家庭北京唯一住房）免征个税；不满足的，能查到原购房发票按差额20%收，查不到原值按网签价1%核定，税务机关按低的金额收取。

链家住宅买卖佣金总共是2%，买卖双方各承担1%。比如500万的房子，买方付5万佣金。

房产证不满2年的普通住宅，要交网签价5.3%的增值税及附加；满2年的普通住宅免征增值税。500万不满二的房子，增值税要交26.5万，成本非常高。

2026年北京首套商贷利率约3.1%，二套约3.5%，LPR每年1月1日调整一次，降息后第二年才会生效到你的月供里。

好户型标准：方正不缺角、南北通透、明厨明卫、动静分区、没有浪费面积的长走廊。手枪型、刀把型、缺角严重的户型，再便宜也别买，以后转手难卖。

关窗站在房间里安静2分钟，能清楚听到车流、鸣笛就别买。晚上8点以后再去看一次，最能试出隔音好坏，临高架、临地铁的低楼层噪音最大。

一定要冬天下午2-3点去看房，这时候太阳角度最低，冬天房间里都能晒到太阳，全年采光都没问题。夏天去看房太阳高，挡光也看不出来。

问小区保安、周边小卖部老板，晚上8点去楼下转一圈，搜本地业主论坛。签合同加条款：如果是凶宅卖方隐瞒，全额退款并赔偿。注意：自然病逝不算凶宅。

板楼公摊15%-20%合理，塔楼20%-25%合理；老小区没电梯公摊10%左右。公摊超过30%的房子，实际得房率太低，不划算。

总高6层选3-4层，总高18层选8-12层，总高33层选15-25层；避开1楼（潮、吵）、顶楼（漏水、晒）。有老人小孩的话优先中低层。

网签是在住建委系统做合同备案，防止一房二卖；面签是和银行签贷款合同，带身份证、户口本、婚姻证明、收入证明、半年银行流水，一般1-2小时办完，3-7个工作日出批贷函。

房款先打到官方监管账户，过完户拿到新房本之后，钱才打给业主。北京100万以上交易强制资金监管，避免你打了钱业主不配合过户，100%安全。

查水电燃气物业费全部结清、户口迁出、家具家电和合同一致、钥匙电卡燃气卡全交接，当场抄表拍视频留证，确认无误再付尾款。

北京现在过户当天受理，1-3个工作日就能出新房本，贷款买房房本抵押给银行，结清贷款后解押拿回原件。

银行要求月流水是月供2倍。可以夫妻共同流水、找父母做共同还款人、提前半年固定日期固定金额养流水，不要临时大额转入，银行不认。

红线是"连三累六"：连续3个月逾期，两年累计6次逾期。几块钱忘了还的小额逾期，开个非恶意逾期证明就行。面签前别乱点网贷信用卡申请。

商铺不限购、不占住宅名额，首付最低50%，贷款最长10年，利率比住宅高1.5%，不能用公积金贷款。买商铺的贷款记录不影响以后买住宅的首套资格。

契税统一3%，增值税差额5.3%，个税差额20%，还有土地增值税按增值额30%-60%累进。200万买的商铺280万卖出，税费大概30-40万，适合长期持有收租，不适合短炒。

40/50年商办房完全不能落户、没有学区，2017年后新建的全部不通燃气不能明火做饭，商水商电比住宅贵2-3倍，二手流动性差，远郊LOFT挂牌两三年卖不出去是常态。

必须写：租期3-5年、年租金递增3%-5%、1-2个月装修免租期、有权转租、房东配合办营业执照、拆迁赔装修损失。没见到房东本人不要付转让费。

链家租房佣金是半个月租金，客户和业主各付一半。签合同写清楚租期、押金退还、维修责任，别信口头承诺。

入住的时候把房屋现状拍视频留证，正常到期、没有人为损坏家具，房东必须全额退。无故不退打12315或者找中介介入协调，基本都能要回来。

确认和房东直签还是二房东，写清楚房租、水电分摊规则、公共区域使用规则，选作息相近的室友，别和生活习惯差太多的人合租。

拆改→水电改造→防水闭水试验→贴砖→木工吊顶→油工刷墙→安装橱柜木门→进场家具。顺序错了返工要多花好几万。

签合同把所有项目、材料品牌、总价写死，加"无隐形增项"条款；别选报价比别家低很多的公司，低价签单后期加钱超预算30%是常态。

持北京工作居住证等同于京籍家庭资格，不需要社保，五环内已婚可买2套、单身1套，和北京户口买房规则完全一致。

离异后任何一方3年内买房的，套数按原家庭总套数计算，防止假离婚买房；带未成年孩子的按京籍家庭规则认定。

北京现在执行认房不认贷：外地有房、有过贷款记录都不影响，只要北京无房，贷款就按首套算，首付15%。

可以，但贷款年限受年龄限制：一般男性贷到65岁、女性贷到60岁，退休金可以作为流水，首付比例和普通人一致。

可以，但孩子没满18岁不能贷款，必须全款；以后卖房需要监护人证明为孩子利益处置，流程更麻烦，还算占用家庭购房名额。

卖了旧房1年内在北京买新房，卖房时交的个人所得税可以全额退还，去税务大厅直接申请，不需要额外材料。

北京已经开通商转公业务，正常还商贷满1年、公积金连续缴满12个月就可以申请转成公积金贷款，利率从3.5%降到2.6%。

公积金贷款额度不够覆盖房款的部分，用商业贷款补，两部分同时审批，首付比例按最低15%，利率分别按公积金和商贷算。

主要3笔：契税1%-3%、个税满五唯一免、增值税满2年免；加上链家2%佣金，总共大概是房价2.5%-4.5%，1000万的房子税费加佣金30万左右。

正常2%是公开标准，业主方1%、客户方1%，金额大的单子（500万以上）可以申请减免个千分之几，全免基本不可能。

银行要求流水是月供的2倍以上，不够的话可以找父母做共同还款人、提供定期存款理财证明，现在要求比之前宽松很多。

近两年内逾期不超过6次、没有连续3个月逾期，基本都能批；单次忘记还信用卡几天的逾期，开个结清证明就不影响。

2026年北京首套商贷利率3.05%，二套3.55%；公积金首套2.6%，二套3.075%，是历史最低水平。

如果手里的钱没有稳定年化3%以上的理财渠道，提前还商贷是划算的；公积金贷款2.6%利率很低，完全没必要提前还。

签合同前花10块钱去不动产登记中心拉产调，房子有没有抵押、查封、异议登记全部写在上面，这个步骤不能省。

问邻居、问小区物业，链家合同里有凶宅条款：如果房屋内发生过非正常死亡，客户可以无理由退房退定金。